住房制度改革是经济改革的重要内容，是提高社会福利水平的重要途径。改革开放以来，中国住房制度经历几次重大转变，取得显著成效，也遗留诸多难题。回顾住房制度改革的历程，总结经验并反思教训，对未来深化改革有着重要的借鉴意义。我国住房制度改革主要经历了四个阶段：1978—1993年探索以“出售公房”为主要内容的住房商品化。20世纪80年代初我国开始了以“公房出售”为主要内容的住房制度改革，其目的是以售房代替租房，给企业甩包袱。通过在部分城市搞试点的方式，由企业、个人和政府各承担房价的1/3（即“三三制”），鼓励职工自主购房。由于没有同步提高租金，职工工资收入较少，居民没有购房的意愿，各地低价贱价出售公房的现象严重，住房改革被迫中止。1994—2000年全面推行以权力下放为特征的住房商品化，将公房实物分配改为货币工资分配，建立面对中低收入群体的保障性住房和面对高收入家庭的商品房，建立住房公积金制度。住房全面市场化的改革，将住房投资、建设和销售的职能从政府和企业中逐步剥离，理顺了政府、专业房地产企业、金融机构和个人的关系，实现了住房商品化、分配货币化。2000—2015年着力建设以价格调控为主要内容的住房市场。这一时期民众对住房的需求不断加大，房地产市场价格明显上涨。为保障房地产市场的正常运营，价格调控成为房地产市场建设的重要内容。2005年3月颁布《关于切实稳定住房价格的通知》，首次提出对房价过快上涨的地区实行行政问责，将稳定房价上升至政治高度。2006年5月，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。此后，相关部门不断出台各类价格调控政策，主要通过需求控制与加快保障性房建设试行调控；2016年至今回归建设住房基本功能的房地产市场，稳定房地产秩序。
住房体制改革的发展方向
实践过程中，针对住房体制改革的认知也在不断深化，注意力指向经历了住房制度改革、房地产市场调控、住房保障与房地产市场并重的变化历程，实现了工作重心的动态演变。至“十二五”末期，各地符合保障条件的本地户籍居民已基本实现了应保尽保，基本建立了以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。现阶段，住房政策公共性缺失、社会收益下滑、中低收入家庭住房短缺等问题呼吁改革全面深入开展，住房制度改革应把握三个重点：一是在供求两端发力解决住房问题，在供给侧，加大住房供给，加大保障性住房建设，使公租房、廉租房、经济适用房成为我国住房建设的新起点和解决民生问题的新标杆；在需求侧，加快落实公积金和住房补贴政策，对高校毕业的专业技术人才给予优惠政策。二是加快发展住房租赁市场，通过多种方式增加高品质、长期性租赁住房数量，提高租赁住房户型、租期、服务手段等的匹配度，提升租房品质，通过明确租赁当事人的权利义务、保障合法权益、提高人口净流入城市的基本公共服务供给等方式，促进培育规模化租赁企业，引导住房租赁市场规范发展。三是强化房地产金融宏观审慎管理，拓展融资渠道。合理引导市场预期，同时实施差别化住房信贷政策，通过鼓励发展房地产信托投资基金、住房抵押贷款和保障房收益权等资产证券化产品以及通过金融机构专项贷款、中央补助城市棚户区改造专项资金、住房公积金增值净收益、土地出让净收益等途径，丰富融资工具和产品，筹集长期、低成本资金进行住房的生产、交换和消费。
专栏5-4 深圳“房改”政策落地，新增住房中商品房只占四成
《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》发布，意味着深圳版“房改”方案正式落地。
