（4）客群消费力。人流量很大的商圈未必是适合商户的商圈。人流量大不见得就有强大的进店欲望和消费需求。所以关注点不能只看人流量，还需要关注有效人流量。商圈的人均消费主要帮助确定价格区间，不同的商圈消费水平不一样，有效人流量直接影响了商户入驻后的营业收入。如果商户预计的客单价明显高于这个商圈的人均消费水平，那么这个商圈就不是商户的目标商圈。其实，选址就是选择客户群体，商户的目标客户群体与商圈越匹配生意越好。
（5）交通便捷度。在理想的状态下，商铺或商业街市应具备接纳八方来客的交通设施，周边拥有轨道交通、公交车站点等。当然，停车场也是不可或缺的。交通便捷的地方才能扩大商户的经营半径。交通便捷度决定了商户经营是否能够顺利开展和顾客购买行为是否能够顺利实现。地铁、街道、过街天桥等的出入口通常被认为是绝佳位置。这些地方视野好、交通便利，是餐饮行业的必争之地。
商圈秀大数据分析，通过“五指”透视商圈未来，一键过滤开店“天坑”，如图12-2所示。
图12-2 商圈秀大数据分析
2．选点位
古语说“一步差三市”，一个点位能不能赚钱，要做人流量和盈利测算。商户所选的位置应当拥有以下五个要素。一个点位至少要具备五个要素中的三个，否则房租再便宜也不要考虑。
（1）客流量要大。有些商户老板在选址的时候看到某个点位有很大的人流量，就会觉得在此位置开店肯定是不会错的。实际上，这是一个选址的误区：人流量不等于客流量。客流量指的是以商户地址为中心，在一定时间内经过商户的顾客数量。人流量指的是经过商户的消费者数量，包括商户的客户，也包括不属于商户目标客户群体的人员。
（2）交通要便利。商户选址的位置至少附近有步行不超过10分钟的公交车站、地铁站，或是步行街，以及充裕的停车位。停车位对大型餐饮连锁店更是至关重要，像火锅店之类的。如果别的商户停车很方便，而商户自己没有停车位，估计有很大一部分客户会流失。
（3）附近有人流量大的街路。需要注意的是，可能商户紧临着城市中最宽广的马路，但是都是走机动车的，这是没用的。必须是有大量行人，并且可以经过商户位置的才算是好的地址。
（4）商业氛围要活跃。有一种情况是理论上的繁华，也就是写字楼、居民区、车站之类的，这些地点看起来应该人流量大，但就是不热闹，这个就要仔细甄别了。比如，有的小区看起来有好多栋楼，但其实入住率不高；有的写字楼面积比较大，但空置率高，或是消费能力非常低。所以，商户在选址时不能只看理论数据，要自己去感受当地的商业氛围。
（5）易见、易达。商户选址的铺位要容易被顾客看到，看到以后顾客还很容易走过来。即使在热闹的地方，如果顾客看不到商户的招牌的话，也是没有用的。科学合理地选址可以让商户将来发展得更快、更好。
商圈全景数据分析如图12-3所示。
图12-3 商圈全景数据分析
