我们继续以2008年金融危机为例，讲清楚次贷危机是怎么发生的。美国互联网经济泡沫在2001年破灭以后，美国经济开始走弱。美联储为了拯救经济，降低失业率，多次降低联邦利率。
股票市场正在经历互联网泡沫崩盘之后的低迷期，不断通过震**下行，消化之前过高的估值。再加上经济衰退期，大家都购入债券避险，导致这些传统固定收益产品的收益率很低。利率降低以后，市场上铺天盖地的钱，这些钱又没什么地方进行投资，于是就盯上了房地产，房价从此开始上涨。次贷危机就是从这里开始的。不过要想说清楚次贷危机，就要说清楚什么是次级贷款。
银行和各种金融机构发放按揭贷款的时候，是按照申请人的信用水平和偿债能力分等级定价的。收入高而且工作稳定的人群，信用等级就高；收入低、没有稳定收入的人群，信用等级就低。
根据不同的信用等级，银行给这些客户提供不同水平的贷款利率。信用等级高的客户，会给予低息贷款。因为他们的风险溢价低，收取的利息就低。信用等级低的客户，银行往往不愿意贷款，或者需要担保人才给予高息贷款。这种贷款风险溢价较高，被称作次级抵押贷款。特点是风险较大，所以作为风险补偿，收取的利息较高。
这两种客户在银行肯定是都存在的。前期优质客户多的时候，基本都是高等级贷款。后面优质客户都贷过款了，可生意还得做啊，次级贷款也越放越多了。银行贷款时间久了以后，手里就握着一大把贷款合同。这些贷款合同是没法流动的，也就没法方便地买卖。
为了提高流动性，需要对这些贷款进行包装和证券化，所以就产生了MBS。什么是MBS呢？MBS，英文全名叫作“MortgageBackedSecurity”，翻译过来就是抵押支持债券，是抵押贷款打包证券化的产物。所谓的抵押贷款打包证券化，就是银行把手里的贷款合同和买房人还贷的现金流，打包组合证券化，然后再把这些证券化产品拆分成三个层级出售，分别是优先级、次优级和次级。
MBS是一种结构化固定收益产品，定期给投资购买的人合同约定的回报。合同期满，会还本付息。这个证券化产品简单地说，就是客户到银行，是不能直接购买别人的贷款合同以获取固定收益的，只能买银行的理财产品。MBS就是银行把不同的贷款合同标准化以后，卖给客户获取固定收益的一种证券化理财产品。
这里面优先级安全等级最高，每次从贷款合同收到现金流，首先要保证优先级收益。优先级收益满足以后，再满足次优级的收益，最后是次级贷款收益。所以优先级风险等级最低，期望收益率也最低；次级期望收益最高，风险也最大。
除了做分级结构，投行还用CDS包装了MBS产品，大幅度提高了MBS的信用评级。所谓CDS，英文全称是“CreditDefaultSwap”，中文叫信用违约掉期。简单来说，它就是为投资产品设计的一种保险。
银行持有大量次级贷款，又很担心这些贷款会出现大面积违约。毕竟这些次级贷款的客户人群收入不稳定，信用也不好。而且次级贷款太多，不利于MBS的信用评级。
那么这时候银行怎么办呢？为了提高MBS的信用评价，银行会为这些次级贷款购买CDS做保险。银行每年会付出一定的保险费，比如0.5%。如果次级贷款违约，CDS的卖方会代替违约的次级贷款继续偿还贷款。通常CDS卖方会从银行按照原价买下贷款，或者按照原价和现价的差额弥补银行损失。有了CDS做保险，银行的担心自然就没了。MBS的信用评级也会很好看。
这时候大家看到MBS收益稳定、评级又高，全世界的投资者和机构都争先恐后地去买MBS当作理财产品投资。银行的MBS理财产品很快就卖光了。于是银行开始发放更多的贷款，有了更多的贷款合同，才能包装成MBS产品。
那时候联邦利率在美联储不断降息以后处于低位，银行的资金存在大量的流动性，所以账面上更多的钱可以发放更多的贷款。可问题来了，合格贷款人的数量是有限的。之前的优质客户早就贷完款了。所以银行决定降低贷款标准，原来不给发放贷款的次级客户，现在也能拿到贷款了。
到这一步，一切看起来都很完美。银行赚取渠道费用、管理费和利差，有钱的投资人和机构拿到稳定的收益，没钱的穷人拿到贷款买了房。这个阶段也根本看不出任何风险，偶尔有几个人还不上贷款，但房价一直上涨，银行也可以收回房子进行拍卖。房价一直上涨的原因也很简单。由于银行资金不断入市，市场上房屋的存量却是有限的，因此庞大的购买力在不断推动房价上涨。
银行的胆子越来越大，进一步降低了贷款人标准。原先收入不稳定的人群，不但要求购房首付比例在30%，还需要收入证明。现在他们不管有没有收入都能拿到贷款。由于房价上涨，贷款购买的房子甚至还能被二次抵押贷款，用以购买第二套房子，等于是杠杆上加杠杆。要知道这些人其实是根本没有贷款偿还能力的， 只要月供增加一点点，马上就还不上贷款。
除了把次级贷款做成MBS打包发售，银行还基于MBS和CDS开发了CDO，也就是“CollateralizedDebtObligation”，中文名叫作“担保债务凭证”。
之前的MBS还是用房贷或者房子实物做抵押的，CDO则是由房贷利息偿付的现金流做抵押。说白了就是别人在我这里借了钱，给了我房子作为抵押物。而我把抵押物又抵押给了第三方，获得了第三方的资金，这等于是杠杆的平方。源源不断的贷款在这个循环中被放出去，不断地推高房地产泡沫。
这里简单总结一下，次贷危机就是在低利率、流动性过剩的背景下，次贷不断进入楼市，推高房地产泡沫。在这个过程中，银行放出次级贷款拿到贷款合同，贷款合同被包装成MBS，卖给投资者回收资金。回收的资金银行继续放出去，创造更多的次级贷款合同，也就有了更多的MBS和CDO理财产品。投资银行为防止次级贷款违约，还给MBS买了CDS做保险。
不过让银行和投资者没想到的是，CDS的卖方也会违约，也就是保险居然失效了。失效的原因也简单，当初大家买了次级债觉得不安全，就给这些债券买保险。后来保险公司发现，自己根本支撑不住那么大规模的金融衍生品违约，也要破产。
于是美国人通过量化宽松，释放了海量美元。这些美元被注入华尔街的银行，让他们把窟窿堵上，先别破产倒闭了。同时政策开始连续降息，通过降息刺激经济，后面又引发了一系列新问题，这些问题一直持续到现在。
