1958年科斯写了一篇名为《联邦通讯协议》的论文 （TheFederalCommunicationsCommission，《法学经济学》创刊号）。他在这篇文章中明确指出，只要产权不明确，由外在性带来的公害是不可避免的，只有明确产权，才能消除或降低这种外在性所带来的伤害。在明确产权的基础上，引入市场价格机制，就能有效地确认相互影响的程度以及相互负担的责任。他举了一个著名的案例（后来产权学派的三个分支就是由于对这一案例做出了三种不同的解释，从而表现出他们对科斯定理的独特的理解）：当火车驶过一片种有树木和庄稼的土地时，机车排出的烟火经常引起周围的树木、庄稼着火，这是一种外在性。如何克服它呢？科斯认为关键在于明确产权。如果这块土地是属于有树木、庄稼的农场主的，农场主就有权禁止火车排放烟火，火车若要排烟，火车的所有者就必须向土地的主人赔偿一定的费用，反之，如果赋予火车主人具有自由释放烟火而又不负责任的权力，那么农场主若想避免由于火车释放烟火所导致的火灾造成的损害，进而要求火车不放烟火，就必须向火车主人支付一笔费用，以使火车主人愿意并能够不排烟火，甚至停止运行。科斯由此认为，更有效地消除外在性，用市场交易的方式实现赔偿，前提就在于明确产权。
两年之后，科斯发表了著名的《论社会成本问题》，将1958年形成的思想进一步理论化，在这篇文章中，科斯认为，只要交易界区清晰，交易成本就不存在，如果交易成本为零，那么传统微观经济学和标准福利经济学所描述的市场机制就是充分有效的，经济当事人相互间的纠纷便可以通过一般的市场交易得到有效解决，外在性也就根治了。这里隐含着这样一个思想：只要产权界区不清，交易成本不为零，市场机制就会由于外在性的存在而失灵。所以，经济学的任务首先是分析产权，资源配置的有效性取决于产权界区的清晰度。后来，斯蒂格勒将科斯的上述思想概括为科斯定理，这一概括虽不是科斯本人做出的（甚至他至今仍不赞同“科斯定理”这一提法），却被许多经济学家所承认，并将其与19世纪的萨伊定理相提并论。
正是由于科斯本人未对其思想直接进行概括，导致60年代以后西方产权理论研究者对它的不同理解，并对科斯定理做出了至少三种不同的定义，与之相适应，60年代以后现代西方产权理论形成了三个不同的分支。
1．以威廉姆森为代表的交易成本经济学
