张恪静静的看着这张手绘的地图，清晰地标注出沙田每一处重要的古建筑。 在国内的城建思念中，还有一个思路，鉴于旧城改造的成本太高，另起炉灶择址建设新城区。 但是这种思路需要处于经济周期的配合，很少有哪个地方能在经济紧缩周期里完成这个方案，这个思路不仅需要地产行业处于上升期，还需要银行提供大量的建设资金才行，这要一直拖到九九年之后才有可操作性；等到那时候以海州地地方财政收入，对沙田进行旧城改造，也不算太困难的事情。
张恪轻轻的敲了敲脑头，自言自语的说：“要有迫在眉睫的解决方案，那只有商业化运作了……”
许鸿伯眯着眼睛看着张恪，这小子过年才十七吧，摇了摇头：“难度还不是不少，”周复咂咂嘴，也觉得不可能，听许鸿伯在那里分析，“整个沙田差不多形成东西长两千米、南北长一千米的规则矩形，我所画出的核心区域在这个矩形的最东端，离前门有一千多米的距离，中间一片，是更加破旧的居住区，这里对于前门来说，就是一块飞地，跟紧挨前门地四凤桥饮食广场不同，谁会到这里来投资商业项目？”
张恪意外地看了一眼许鸿伯：“许老师对商业地产也很熟悉啊？”
“你才十七岁，我长你两轮多，没吃过猪肉，也见过猪跑。 基本的东西，就像商圈之类地概念。 我还是清楚的。 按照你说的，要等西片拆除重建并获得一定的发展之后，前门的商圈才可能扩张到这里来。 但是到那时，所有的地产商业协会发现将这里拆除重建会获得更大的利益，他们会同意保留东片地建筑群吗？其实在西片拆除重建完成之前，在前门商圈还没有向外扩张之前，稍有眼光的地产都会来抢东片地区域。 根本不会留给你运作的时间。 ”
张恪摊了摊手，说道：“这本是你头疼的问题。 你却拿出来问我？”
许鸿伯笑了笑，说道：“你要这么说，我也没办法，那篇文章还是你引出来的，我拍拍大腿，更没有什么责任？”
张恪笑了笑，没有说话。 对周复说：“凑四个人打牌，下午怪无聊的。 ”
“不干活的人都是有的，我去看陈奇家里有没有扑克牌。 ”周复说着话就走了出去。
将周复支走，张恪问许鸿伯：“你乐不乐意做回恶人？”
“要看那种类型了。 ”许鸿伯笑着说。
“前门商圈向外扩张要按照你说地顺序发生，保存这里是很困难，”张恪手指着许鸿伯想要保存的核心区域与西片之间的界线，这里是张恪年前陪唐婧摆地摊的街市，说道。 “引人入彀，要有人一开始就在这里投资商业地产，就能破开僵局。 ”
“投资商业地产，自然从边缘往腹地推进，谁会从中间开花？”
“不一定，紧挨着前门的地价高。 这里是沙田的街市，地价便宜不说，还有一定的人流，假如市里规划一两年内就将西片区域全部拆除，说不定就有人抢着在这里下手。 ”
许鸿伯拍拍脑袋，说道：“我所了解的商圈知识还是李明学讲解给我听地……”
张恪笑了笑，许鸿伯最近跟李明学混一起也不奇怪，看样子父亲有意将许鸿伯再拉入壳公司去。 壳公司受市政府委托而存在，以整合海州市国有资产为目的，除了维持企业的正常经营。 进行资产优化整合之外。 与这些企业原先所属的政府部门打交道，也是一项相当繁琐的重任。 将许鸿伯拉进去再恰当不过了。
张恪也不在许鸿伯面前装痴卖傻，解释道：“商圈的扩张不可以急于求成，要有人在街市这边投资大型商业地产，而西片又不能迅速更街市这里连成一片，我想状况一定会比较凄惨，也会抑制别人在街市以东投资商业地产地热情，会循规蹈矩的从紧挨前门的那处缓慢的往东推进，在那里连成片之前，没有人会对街市以东的区域有太大的兴趣。 ”
“你是说在西片区域发展成熟之前，压制别人不来抢东片区域？”许鸿伯想了想，“时间似乎仍不宽裕……”
